ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ Η ΠΤΩΣΗ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟ 2015

Από το ξέσπασμα της κρίσης η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους κλάδους που έχει δεχτεί το μεγαλύτερο πλήγμα. Το πρόβλημα γίνεται όμως ακόμα οξύτερο αν αναλογιστούμε ότι υπό τις παρούσες συνθήκες εξανεμίζονται οι όποιες ελπίδες ανάκαμψης.

Η ελληνική αγορά κατοικιών παρουσιάζει κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μεταξύ των οποίων:

1. Το υψηλό επίπεδο ιδιοκτησίας ακινήτων (80%),
2. το υψηλό απόθεμα νέων κατοικιών,
3. ο χαμηλός όγκος συναλλαγών,
4. ο κατακερματισμός του κατασκευαστικού κλάδου,
5. οι υψηλές αντικειμενικές αξίες οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερες των  πραγματικών αξιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία τις Τράπεζας της Ελλάδας η σωρευτική μείωση των τιμών στις κατοικίες την περίοδο 2008-2014 έφτασε το 41,6% (Διάγραμμα 1). Η πτωτική πορεία των τιμών ωστόσο αναμένεται να συνεχιστεί και το 2015 ενώ εκτιμάται να ανέλθει στο 45% σε σχέση με το 2009.

Διάγραμμα 1. Δείκτης Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) και Ρυθμός Μεγέθυνσης (2007=100).

_{Πηγή:  ΤτΕ.}

Μπορούμε να εντοπίσουμε τις βασικές συνιστώσες αυτής της εξέλιξης τόσο στη χαμηλή εσωτερική ζήτηση, όσο και στις επιφυλάξεις των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια. Το έντονο κλίμα αβεβαιότητας που επικρατεί στη χώρα λειτουργεί αποτρεπτικά στις αγοραπωλησίες οι οποίες εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να κυμαίνονται χαμηλά. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων το 2013 ανήλθαν στις 47.500 έναντι 166.000 το 2004 σημειώνοντας πτώση της τάξης του 71,32% (Διάγραμμα 2).   

Διάγραμμα 2. Αριθμός Συναλλαγών στην Αγορά Ακινήτων (σε χιλιάδες).

_{Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ, ΤτΕ.}

Σε μακροοικονομικό επίπεδο όσο θα συντηρείται ο πολιτικός κίνδυνος και οι καταθέσεις θα συμπιέζονται, οι τράπεζες αφενός μεν δεν θα αναλαμβάνουν κινδύνους ενώ ταυτόχρονα θα αναγκάζονται να καταφεύγουν στο ακριβό χρήμα της ΕΚΤ για στήριξη της ρευστότητάς τους.

Η χρηματοδότηση από τα πιστωτικά ιδρύματα ως βασικός πυλώνας αναθέρμανσης της αγοράς ακινήτων είναι μείζον ζήτημα. Από το 2010 σημειώνεται συνεχής μείωση της πιστωτικής επέκτασης προς τα νοικοκυριά, ενώ ο ρυθμός αποπληρωμής των δανείων επιβραδύνθηκε μετά το 2013.

Παράλληλα όμως πολλά θα εξαρτηθούν και από την εξέλιξη των μη εξυπηρετούμενων δανείων (Διάγραμμα 3). Τα στοιχεία μαρτυρούν μια δραματική αύξηση των κόκκινων δανείων τόσο στο σύνολο των δανείων όσο και στα στεγαστικά δάνεια από το 2008 μέχρι σήμερα. Για το πρώτο εξάμηνο του 2014 το ποσοστό των κόκκινων δανείων (Non-performing loans, NPL) ανήλθε στο 34,1%.

Οι λόγοι για τους οποίους τα κόκκινα δάνεια κυμαίνονται σε αυτά τα επίπεδα (βλ. «Τα Κόκκινα Δάνεια») είναι πέντε: α) χαμηλή εσωτερική ζήτηση, β) περιορισμένη ρευστότητα της οικονομίας και η γενικότερη τάση απομόχλευσης του τραπεζικού τομέα, γ) αυξημένη ανεργία, δ) διόγκωση των υποχρεώσεων του δημόσιου τομέα και ε) προβληματικές δανειοδοτήσεις.

Διάγραμμα 3. Ποσοστό Δανείων σε Καθυστέρηση ως Ποσοστό του Συνόλου των Δανείων.

_{Πηγή: ΤτΕ.}

_{Σημείωση: Τα στοιχεία για το 2014 αφορούν στο πρώτο εξάμηνο του έτους.}

Η προβληματική κατάσταση στην αγορά ακινήτων έχει επιδεινωθεί ακόμα περισσότερο τα τελευταία χρόνια εξαιτίας της υψηλής φορολόγησης (Διάγραμμα 4) και των έκτακτων φόρων (ΕΕΤΗΔΕ, ΕΝΦΙΑ). Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να λάβουμε υπόψη μας και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες συνέβαλαν με τη σειρά τους στην αύξηση του φορολογικού βάρους.

Διάγραμμα 4. Φορολογικά Έσοδα επί της Ακίνητης Περιουσίας.

_{Πηγή: Υπ. Οικονομικών-Λογιστήριο του Κράτους.}

_{Σημείωση: Για το 2014 δεν έχουν συμπεριληφθεί οι δύο δόσεις του ΕΝΦΙΑ.}

Οι αρνητικές προσδοκίες σχετικά με την ανεργία, τη μεγέθυνση της οικονομίας και τη φορολόγηση λειτουργούν με τη σειρά τους αποτρεπτικά για την τόνωση της αγοράς με περαιτέρω δυσμενείς επιπτώσεις. Καθώς πλέον η αγορά ενός ακινήτου παύει να αποτελεί «επένδυση», τα νοικοκυριά και οι επενδυτές προτιμούν να κατευθύνουν τους διαθέσιμους πόρους σε περισσότερο επικερδείς και ασφαλείς προορισμούς.

Κάτω από αυτά τα δεδομένα η πτωτική πορεία της αγοράς ακινήτων αναμένουμε να συνεχιστεί και το 2015 ενώ μεσοπρόθεσμα δύσκολα θα βρει τη δυναμική που είχε αναπτύξει την προηγούμενη δεκαετία.

Για την αναθέρμανση του κλάδου η δρομολόγηση μιας σειράς εξελίξεων θα συνέβαλαν προς αυτή την κατεύθυνση. Πιο συγκεκριμένα, η σταθεροποίηση της οικονομίας και η πολιτική σταθερότητα, η βελτίωση των προσδοκιών και του οικονομικού κλίματος, η βελτίωση της αποδοτικότητας των φοροεισπρακτικών μηχανισμών, η εγκαθίδρυση ενός σταθερού φορολογικού συστήματος και η παροχή ρευστότητας από τις τράπεζες είναι μεταξύ άλλων αναγκαίες συνθήκες για την τόνωση της αγοράς και την ανάκαμψη της οικονομίας.