Σε ολόκληρη την Ευρώπη, η στεγαστική προσιτότητα έχει μετατραπεί σε ένα από τα πλέον πιεστικά κοινωνικοοικονομικά ζητήματα. Τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η νέα κατασκευή υστερεί σε σχέση με τη ζήτηση και τα νοικοκυριά επιβαρύνονται ολοένα περισσότερο, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι η ΕΕ χρειάζεται πάνω από δύο εκατομμύρια κατοικίες ετησίως για να καλύψει τη σημερινή ζήτηση, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώνονται σημαντικά από το 2021. 

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο αναδεικνύει ότι οι περιορισμοί προσιτότητας ενδέχεται να έχουν μειώσει κατά περίπου ένα εκατομμύριο τις μετακινήσεις εργαζομένων εντός της ΕΕ την τελευταία δεκαετία. Μέσα σε αυτές τις συνθήκες, αναζητούνται νέοι μηχανισμοί αύξησης της ενοικιαζόμενης προσφοράς. Ένα από τα μοντέλα που συζητείται πλέον εντατικά - και στην Ελλάδα, μετά τις πρόσφατες κυβερνητικές ανακοινώσεις - είναι η κατασκευή κατοικιών εξαρχής για μακροχρόνια ενοικίαση, γνωστή διεθνώς ως Build-to-Rent (BTR). 

Στο μοντέλο BTR, ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών κατασκευάζονται με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια ενοικίαση. Σε αντίθεση με την κατασκευή προς πώληση (build-to-sell), το σύνολο του κτιρίου παραμένει υπό ενιαία ιδιοκτησία και επαγγελματική διαχείριση, αποδίδοντας μέσω μισθωμάτων σε βάθος χρόνου. Οι βασικοί φορείς επένδυσης είναι θεσμικοί: συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες, εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) και μεγάλα κεφάλαια ακινήτων (real-estate funds). Το BTR κινητοποιεί θεσμικά κεφάλαια προς τη νέα κατασκευή, ενισχύει την κατασκευαστική δραστηριότητα και διευρύνει τις πηγές χρηματοδότησης πέρα από τα στεγαστικά δάνεια. 

Η κρίσιμη οικονομική διάκριση είναι η εξής: η επιδότηση της ζήτησης χωρίς αύξηση της προσφοράς μπορεί να αυξήσει τις τιμές. Ένα επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο βοηθά τον συγκεκριμένο αγοραστή, αλλά εάν υπάρχουν 100.000 ενδιαφερόμενοι για 50.000 διαθέσιμα σπίτια, μέρος της επιδότησης καταλήγει τελικά στον πωλητή μέσω υψηλότερης τιμής. Αντιθέτως, 100.000 νέες ή επανενταγμένες κατοικίες αυξάνουν πραγματικά το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα. Για τον λόγο αυτόν, η σημερινή ευρωπαϊκή στρατηγική μετακινείται σταθερά προς την πλευρά της προσφοράς. 

Το αποτέλεσμα εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον θεσμικό σχεδιασμό. Τα κράτη χρησιμοποιούν συνδυασμό εργαλείων: φορολογικά κίνητρα, ταχύτερη αδειοδότηση, πολεοδομικές διευκολύνσεις, κρατικές εγγυήσεις και παραχώρηση δημόσιας γης. Κεντρικό ζήτημα παραμένει η πραγματική προσθετικότητα (additionality) των κινήτρων: κατά πόσον δημιουργούν κατοικίες που διαφορετικά δεν θα κατασκευάζονταν. 

Η είσοδος θεσμικών επενδυτών φέρνει επαγγελματική διαχείριση, μεγάλης κλίμακας χρηματοδότηση και ταχύτερη παραγωγή κατοικιών. Ταυτόχρονα, η κατοικία μετατρέπεται σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο (asset) υποκείμενο σε απαιτήσεις απόδοσης. Οι κοινωνικοί στόχοι —προσιτά μισθώματα, σταθερότητα, μικτές κοινότητες— ενίοτε συγκρούονται με τις υποχρεώσεις της διαχειριστικής εντολής (fiduciary obligations) των επενδυτών. Χωρίς κρατική παρέμβαση, τα έργα BTR τείνουν να συγκεντρώνονται σε αγορές υψηλών εισοδημάτων. Η έκβαση εξαρτάται από τους όρους υπό τους οποίους οι επενδυτές εισέρχονται στην αγορά και τις δεσμεύσεις που αναλαμβάνουν έναντι του δημοσίου συμφέροντος. 

Ευρωπαϊκή και διεθνής εμπειρία 

Η πενταετία 2020–2025 ανέδειξε τρεις ομάδες χωρών στην Ευρώπη. Ελλάδα και Πορτογαλία κατέγραψαν ακραία αύξηση τιμών κατοικίας (60–71%) και μισθωμάτων (περίπου 23%). Η Ισπανία βρέθηκε σε ενδιάμεση θέση, με αύξηση τιμών περίπου 42% αλλά σαφώς μικρότερη μεταβολή στα ενοίκια (περίπου 9%), εν μέρει λόγω ισχυρότερων θεσμικών παρεμβάσεων στις μισθώσεις. Γαλλία και Γερμανία εμφάνισαν πολύ χαμηλότερη σωρευτική αύξηση αξιών (9–10%), με το πρόβλημα να εστιάζεται περισσότερο στη διαθεσιμότητα κατοικιών στις μεγάλες πόλεις. 

Η Ισπανία αποτελεί ίσως την πιο ενδιαφέρουσα περίπτωση, καθώς εφαρμόζει τρεις κατηγορίες πολιτικής ταυτοχρόνως: μεγάλη αύξηση δημόσιας και προσιτής κατοικίας μέσω του νέου σχεδίου στέγασης (Plan Estatal de Vivienda 2026–2030) ύψους περίπου 7 δισ. ευρώ, ελέγχους ενοικίων στις «τεταμένες» αγορές (zonas de mercado residencial tensionado) και φορολογικά κίνητρα ώστε οι ιδιοκτήτες να μειώνουν οικειοθελώς τα μισθώματα, με εκπτώσεις φορολογητέου εισοδήματος που φθάνουν έως 90–100%. Η Πορτογαλία, μέσω του προγράμματος Construir Portugal, δίνει μεγαλύτερο βάρος στην προσφορά: μειωμένος ΦΠΑ 6% στην κατασκευή προσιτών κατοικιών, φορολογική μείωση για μέτρια μισθώματα και ευκολότερη αδειοδότηση. Στη Γαλλία, το πρόγραμμα Relance logement 2026 επιδιώκει δύο εκατομμύρια νέες κατοικίες έως το 2030, ενώ στη Γερμανία η ρύθμιση ενοικίων (Mietpreisbremse) παρατάθηκε έως το 2029, με εξαίρεση τις νέες κατασκευές ώστε να μη μειώνεται το κίνητρο οικοδόμησης. 

Στη διεθνή σκηνή, η Αγγλία αναγνωρίζει το BTR ως ξεχωριστή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, με υποχρέωση ενσωμάτωσης προσιτής ενοικίασης σε ποσοστό περίπου 20%. Η Σκωτία εξαίρεσε το 2026 τα νέα BTR από ελέγχους ενοικίων για να ενθαρρύνει τις επενδύσεις. Ο Καναδάς χρηματοδοτεί μαζικά τη νέα κατασκευή ενοικιαζόμενων κατοικιών μέσω δημοσίων προγραμμάτων, ενώ η Μαδρίτη, μέσω του Plan Vive, παραχωρεί δημόσια γη για κατασκευή κατοικιών σε ρυθμιζόμενα μισθώματα. 

Το Βερολίνο αντιπροσωπεύει μια διαφορετική θεσμική προσέγγιση στη διαχείριση της ενοικιαζόμενης κατοικίας. Πρόκειται για μεγάλη αγορά ενοικίου με ισχυρή παρουσία δημόσιων εταιρειών κατοικίας, ρυθμίσεις μισθωμάτων και έντονο δημόσιο διάλογο σχετικά με τη συγκέντρωση ιδιοκτησίας. Ενώ το BTR εστιάζει στο ερώτημα πώς θα αυξηθεί η προσφορά μέσω θεσμικών κεφαλαίων, το Βερολίνο θέτει ένα συμπληρωματικό ζήτημα: ποιος πρέπει να κατέχει μακροχρόνια το στεγαστικό απόθεμα. 

Η γερμανική πρωτεύουσα διαθέτει εκτεταμένο δίκτυο δημόσιων εταιρειών κατοικίας που λειτουργούν ως αντίβαρο στην ιδιωτική συγκέντρωση, ενώ το ομοσπονδιακό κράτος έχει δεσμεύσει περίπου 9 δισ. ευρώ για κοινωνική κατοικία μόνο για τη διετία 2026–2027. Η εμπειρία του Βερολίνου υπενθυμίζει ότι η αύξηση της προσφοράς και η ιδιοκτησιακή δομή του αποθέματος αποτελούν αλληλένδετα ζητήματα πολιτικής. 

Η ελληνική διάσταση 

Σύμφωνα με το ΔΝΤ, στην Ελλάδα οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά περισσότερο από τα εισοδήματα, η νέα κατασκευή παραμένει περιορισμένη και περίπου το 35% του στεγαστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Ο επίσημος δείκτης τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνει σωρευτική αύξηση περίπου 62% μεταξύ 2020 και 2025, ενώ ο ρυθμός επιβραδύνεται: στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 η ετήσια μεταβολή είχε υποχωρήσει στο 5,5%. 

Η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής 2026–2035 περιλαμβάνει περίπου 50 μέτρα με προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ: πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», επιστροφή ενοικίου, κοινωνική αντιπαροχή, αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, ανακαινίσεις κενών κατοικιών και νέο πλαίσιο BTR, στο οποίο ο επενδυτής λαμβάνει φορολογικό κίνητρο εφόσον το ακίνητο παραμείνει σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα χρόνια. Επεκτείνονται, επίσης, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από κεντρικές περιοχές της Αθήνας προς τη Θεσσαλονίκη. 

Το κεντρικό ζήτημα, ωστόσο, παραμένει: μεγάλο μέρος της μέχρι σήμερα ελληνικής πολιτικής ενίσχυε τη ζήτηση. Η μετατόπιση προς κοινωνική αντιπαροχή, BTR και αξιοποίηση αδρανών ακινήτων είναι οικονομικά σημαντικότερη μακροπρόθεσμα. Οι πολιτικές με τη μεγαλύτερη πιθανή αποτελεσματικότητα είναι η μαζική επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά, η κοινωνική αντιπαροχή σε δημόσια γη, ένα ισχυρό πλαίσιο BTR, γρήγορες αλλαγές χρήσης κτιρίων, αύξηση φοιτητικής στέγης και γεωγραφικά στοχευμένη ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων. 

Συμπέρασμα 

Η αξία του Build-to-Rent κρίνεται από τον θεσμικό σχεδιασμό: ποια κίνητρα παρέχονται, πόση νέα προσφορά δημιουργείται, ποιο μέρος της είναι προσιτό, για πόσον χρόνο παραμένει στην αγορά ενοικίου και πώς αποτρέπεται η υπερβολική συγκέντρωση ιδιοκτησίας. Η διεθνής εμπειρία υποδεικνύει ότι κίνητρα χωρίς δεσμεύσεις προσιτότητας τείνουν να παράγουν κατοικίες υψηλότερου τιμήματος. Για την Ελλάδα, το BTR αποκτά ουσιαστική αξία μόνο ως μέρος ευρύτερης στεγαστικής στρατηγικής που περιλαμβάνει νέα κατασκευή, αξιοποίηση κενών κατοικιών, ενεργειακή ανακαίνιση, κοινωνική κατοικία και αποτελεσματικό πολεοδομικό σχεδιασμό. 

Οι απόψεις που διατυπώνονται δεν αποτελούν απόψεις του ΚΕΠΕ. 

Πηγή: liberal.gr, 8/10/2026